對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資形勢(shì)的幾點(diǎn)分析
- 發(fā)布時(shí)間：2025-02-08 09:33:11
- 來(lái)源：中宏網(wǎng)
經(jīng)過(guò)新世紀(jì)以來(lái)20多年持續(xù)大規(guī)模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域與整個(gè)城市建設(shè)一樣，進(jìn)入了存量更新改造和新增建設(shè)投資并存時(shí)代，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資乃至整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已經(jīng)產(chǎn)生了一些新的趨勢(shì)性特點(diǎn)和結(jié)構(gòu)性變化，需要引起有關(guān)方面包括地方政府的高度重視。
第一，從城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢(shì)看，2024年底我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率達(dá)到了67%，預(yù)計(jì)到“十五五”期末達(dá)到71%以上，平均每年提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。這期間，城鎮(zhèn)常住人口總量將繼續(xù)增長(zhǎng)，相應(yīng)地，新增城鎮(zhèn)人口的居住需求將保持一定增長(zhǎng)，再加上既有常住人口的改善性居住需求增長(zhǎng)，以及取消非普通住宅和普通住宅劃分后釋放的部分原本因?yàn)橥恋毓?yīng)和城市規(guī)劃限制被一定程度上抑制的高端居住需求，客觀上都有助于推動(dòng)這期間房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“硬投資”量的增長(zhǎng)。當(dāng)前，在一攬子增量政策和相關(guān)房地產(chǎn)改革措施等強(qiáng)有力“軟建設(shè)”支持下，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資有望迎來(lái)增速的“回暖時(shí)刻”。
第二，從房地產(chǎn)投資國(guó)際比較看，在存量房地產(chǎn)更新改造和新建投資并存時(shí)代，城市房地產(chǎn)更新改造任務(wù)將更加凸顯，更新改造投資占比將不斷提升，即使現(xiàn)階段已經(jīng)進(jìn)入后城鎮(zhèn)化發(fā)展階段的發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資總額（固定資本形成總額）的比重仍然較高，與我國(guó)目前占比相差并不太多。因而從橫向比較看，現(xiàn)階段即使我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占比還會(huì)有所下滑，但也非常有限了；特別是，如果進(jìn)一步在城中村改造、老舊居住區(qū)改造以及舊場(chǎng)（廠）區(qū)改造等方面加大財(cái)政、金融等政策支持力度，有可能加快推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資“企穩(wěn)”，比如允許更多的地方政府新增專(zhuān)項(xiàng)債券資金用于符合條件的城中村改造、老舊居住區(qū)改造、老舊街區(qū)改造等項(xiàng)目。
第三，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資領(lǐng)域看，城市老舊居住區(qū)改造、城中村改造、舊場(chǎng)（廠）區(qū)改造等城市更新改造無(wú)疑需要大量“硬投資”，從而提升城市宜居、宜業(yè)、宜游等功能品質(zhì)，提高城市安全韌性水平，助推城市建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展和高水平安全；同時(shí)，城市更新改造也難免拆除一部分老舊住宅特別是危舊住宅及其他房屋，導(dǎo)致新增部分住房購(gòu)置需求或安置房建設(shè)投資需求，從而有助于消化存量空置住房并有可能進(jìn)一步激發(fā)新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，此外，在人口流入城市特別是產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟮亩际腥?，主要面向新市民、新青年的保障性租賃住房和主要面向工薪收入群體的配售型保障性住房，盡管可以通過(guò)盤(pán)活符合條件的存量閑置商品房解決一部分，但仍然需要新增大量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)“硬投資”。
第四，從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資區(qū)域看，房地產(chǎn)業(yè)屬于典型的服務(wù)業(yè)，除少數(shù)特大城市、超大城市外，總體上區(qū)域性市場(chǎng)特點(diǎn)突出，住房需求以及相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資仍然主要“跟著人口走”，同時(shí)考慮到區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)人口的集聚作用，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資在很大程度上還“跟著產(chǎn)業(yè)走”。因此，冀中南、皖北、魯西南、豫東南、湘西南、粵西、川東等城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿Φ貐^(qū)和現(xiàn)代化都市圈等主要人口流入地區(qū)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟮貐^(qū)，必然存在更大的新增住房需求以及相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資需求。值得注意的是，城市群地區(qū)雖然總體上常住人口仍將保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但是區(qū)域空間范圍太大，區(qū)域內(nèi)部不同城鎮(zhèn)的人口流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展未來(lái)很可能出現(xiàn)較大分化，因而其內(nèi)部不同城鎮(zhèn)的住房需求以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的走勢(shì)很可能相差很大甚至完全不一樣。（作者：吳亞平，國(guó)家發(fā)展改革委投資研究所研究員、博士生導(dǎo)師）